Ниже разбираем, какие обременения снимаются при сделке, а какие её блокируют, и в каком порядке платить, чтобы не потерять деньги.
Какие обременения снимаются, а какие блокируют сделку
Обременение не всегда повод отказаться от объекта. Решающий вопрос другой: кто и как его снимает, и можно ли сделать это до перехода права.
| Обременение | Можно ли купить | Как снимается |
|---|---|---|
| Ипотека банка продавца | да | погашение долга, затем отмена ипотеки |
| Залог в пользу частного лица | да, с осторожностью | расчёт с залогодержателем и отмена залога |
| Аренда, квартира передана арендатору | да | покупатель занимает место арендодателя |
| Налоговый залог | после погашения недоимки | уплата долга продавцом и снятие залога |
| Арест по решению суда | нет, пока арест действует | только снятие ареста судом или исполнителем |
Ипотека и залог гасятся деньгами, и это можно встроить в сделку. Арест другое дело: он снимается не платежом, а процессуальным решением, и купить объект под арестом до его снятия нельзя.
Как увидеть все эти записи до сделки и какие обременения в реестре не отражаются вовсе, разобрано в материале о правовой проверке недвижимости перед покупкой.
Аренда переходит к покупателю вместе с квартирой
Это частая неожиданность. По Гражданскому кодексу, если квартира уже передана арендатору, при её продаже покупатель занимает место арендодателя, и права и обязанности по договору аренды переходят к нему. Арендатор продолжает жить по своему договору. Если вы покупаете квартиру для себя, условия выхода арендатора нужно согласовать до сделки, а не после.
Как снимается ипотека при продаже
Отмена ипотеки в Грузии оформляется отдельным документом, который регистрируется в Публичном реестре. У Национального агентства публичного реестра для этого есть два официальных шаблона:
- соглашение об отмене ипотечного права, двустороннее
- отмена ипотечного права в форме односторонней сделки
Второй вариант важен практически: после погашения долга банк может снять ипотеку односторонним актом, без отдельного соглашения с продавцом. Это упрощает и ускоряет закрытие сделки.
Право покупателя возникает только после регистрации
До регистрации в реестре договор купли-продажи не делает вас собственником. Это главное, что определяет порядок платежей: деньги, отданные продавцу до регистрации, не защищены правом собственности на квартиру.
Примечание
> Шаблоны Национального агентства публичного реестра для регистрации недвижимости включают отдельный документ об отмене ипотечного права, в том числе в форме односторонней сделки.
Источник: Образцы документов для регистрации недвижимости, NAPR
В каком порядке платить, чтобы не потерять деньги
Безопасная схема строится на одном принципе: продавец получает деньги не раньше, чем объект стал свободным и переход права зарегистрирован. На практике это выглядит так:
- Получить у банка продавца точную сумму к погашению на дату сделки.
- Получить от банка письменное подтверждение, что после погашения он снимет ипотеку.
- Часть цены, равную долгу, перечислить напрямую банку, а не продавцу.
- Зарегистрировать снятие ипотеки и переход права собственности.
- Взять свежую выписку и убедиться, что собственник вы, а записи об ипотеке нет.
- Только после этого перечислить продавцу остаток цены.
Ключевой шаг третий: долг гасится деньгами покупателя, но напрямую кредитору. Если отдать всю сумму продавцу и рассчитывать, что он сам закроет кредит, риск полностью ложится на вас.
Если вы покупаете из-за рубежа, эту последовательность ведёт представитель по доверенности. Как устроена удалённая сделка, разобрано в гиде о том, как купить или продать квартиру в Грузии удалённо.
Часто задаваемые вопросы
Можно ли купить квартиру, которая находится в ипотеке?
Да, если ипотека снимается в ходе сделки. Обычно долг продавца гасится из цены покупки напрямую банку, после чего банк снимает ипотеку, и снятие регистрируется в реестре вместе с переходом права. Главное условие: продавцу не платят до того, как объект освобождён и право зарегистрировано на покупателя.
Можно ли купить квартиру под арестом?
Нет, пока арест действует. Арест снимается не деньгами, а решением суда или исполнительного органа, которым он был наложен. Пока такого решения нет и снятие не зарегистрировано, сделку провести нельзя. Предложения продавца "закрыть вопрос после сделки" в этом случае не работают.
Кому платить при погашении ипотеки продавца?
Банку продавца, напрямую. Сумма долга перечисляется кредитору, а не продавцу, и только остаток цены идёт продавцу после регистрации перехода права. Так покупатель не зависит от того, закроет ли продавец кредит сам.
Что будет с арендатором, если квартира сдана?
Если квартира уже передана арендатору, при продаже покупатель занимает место арендодателя: права и обязанности по договору аренды переходят к нему, а арендатор продолжает пользоваться квартирой. Если квартира нужна вам свободной, условия выезда арендатора согласовывают до подписания договора.
Когда покупатель становится собственником?
С момента регистрации в Национальном агентстве публичного реестра. Подписанный договор без регистрации права собственности не создаёт. Поэтому финальный платёж продавцу привязывают к регистрации, а не к подписанию договора.
Как это оформить через Legalese
Мы проверяем объект до внесения платежей и определяем, какие обременения можно снять в ходе сделки, а какие её блокируют.
Если объект в ипотеке, согласуем с банком продавца сумму погашения и порядок снятия ипотеки, выстраиваем последовательность платежей так, чтобы продавец получил остаток только после регистрации, и ведём регистрацию в Публичном реестре.
Расширенный пакет сопровождения включает регистрацию договора и организацию расчёта с продавцом. Подробности: сопровождение сделок с недвижимостью.
Коротко
- Ипотеку и залог можно снять в ходе сделки, арест нельзя до его снятия судом или исполнителем
- Отмена ипотеки регистрируется отдельным документом, банк может снять её односторонне
- Право собственности возникает только с регистрацией в Публичном реестре
- Долг продавца гасится напрямую банку, остаток продавцу только после регистрации
- Если квартира передана арендатору, покупатель становится арендодателем по его договору
Чтобы понять, можно ли безопасно купить ваш объект, запишитесь на бесплатную консультацию.