Ниже разбираем, что реестр показывает, что остаётся за его пределами и в каком порядке проверять объект.
Что ведёт Публичный реестр
Национальное агентство публичного реестра, NAPR, это не один список, а несколько отдельных реестров. Знание структуры важно практически: запросив только выписку, вы получите не всё, что доступно.
Агентство ведёт и выдаёт:
- Реестр недвижимости и выписку из публичного реестра
- Реестр прав собственности и аренды
- Реестр ограничений, а также сведения из реестра ограничений, залогов и аренды
- Сведения из архива Технического бюро
- Возможность ознакомиться с документом и запросить его копию
Разные сведения запрашиваются отдельно. Это ключевая практическая деталь: сведения из реестра ограничений, залогов и аренды и данные архива Технического бюро это самостоятельные запросы, а не разделы одной выписки.
Архив Технического бюро закрывает вопросы по площади и перепланировке
Этот источник обычно игнорируют. В нём хранятся технические данные по объекту, и именно по ним видно расхождение между фактической планировкой и зарегистрированной. Для вторичного жилья в старом фонде Тбилиси это частая проблема: присоединённый балкон или объединённый санузел в реестре не отражены, а узаконивать их придётся покупателю.
Что показывает выписка
По кадастровому коду выписка даёт набор сведений, по которым объект сверяется с договором и продавцом:
| Что смотреть | Зачем |
|---|---|
| Кадастровый код | объект в договоре и объект в реестре должны совпадать |
| Текущий собственник | продавец по договору обязан быть собственником по реестру |
| Площадь и назначение | жилое или нежилое, и совпадает ли метраж |
| Зарегистрированные обременения | ипотека, залог, арест, сервитут, зарегистрированная аренда |
| Основание права | купля-продажа, дарение, наследство, приватизация |
Сверять надо все пять строк, а не только собственника. Расхождение по назначению объекта, например покупка фактически жилой квартиры с нежилым назначением по реестру, влияет и на возможность прописки, и на получение ВНЖ при покупке недвижимости, где объект должен соответствовать требованиям по стоимости и типу.
Выписку нужно брать дважды, а не один раз
Данные реестра меняются. Выписка, полученная на этапе подбора объекта, к дате подписания может устареть: за это время на объект может быть зарегистрирован залог или наложен арест. Практическое правило: первая выписка при выборе объекта, вторая непосредственно перед подписанием договора.
Какие обременения в реестре не видны
Это основное, чем правовой due diligence отличается от самостоятельной проверки по кадастровому коду. На нашей странице по сопровождению сделок с недвижимостью обременения прямо разделены на два вида: те, что отражены в реестре, и те, что в нём не отражены.
Вторая группа и создаёт проблемы после сделки. В неё попадают:
- Незарегистрированные притязания третьих лиц, включая наследников
- Фактическое проживание лиц, чьё право не зарегистрировано
- Споры, по которым ещё нет зарегистрированного обеспечения
- Самовольные изменения объекта, не прошедшие узаконивание
- Задолженности, привязанные к объекту, а не к собственнику
Ни один из этих пунктов не всплывёт при проверке по кадастровому коду. Для них нужны отдельные запросы, проверка документов основания права и анализ истории переходов права по датам записей.
Цепочка переходов права важнее последней записи
Выписка показывает записи с датами, и по ним прослеживается цепочка. Пробел в цепочке или незарегистрированный переход это сигнал: право текущего собственника может быть оспоримо. Смотреть только последнюю запись недостаточно, потому что дефект мог возникнуть на предыдущем звене и перейти дальше.
Примечание
> Проверка включает оценку объекта, идентификацию собственника и проверку продавца, а также анализ обременений, как отражённых в реестре, так и не отражённых в нём.
Источник: Сопровождение сделок с недвижимостью, Legalese Georgia
Новостройка проверяется иначе
Для объекта в строящемся доме выписка по готовой квартире ещё не существует, и проверять надо застройщика и разрешительную документацию. Минимальный набор: разрешение на строительство, право застройщика на земельный участок и соответствие проекта выданному разрешению.
Отдельно стоит смотреть, введён ли дом в эксплуатацию. До ввода объект не регистрируется как отдельная единица, и покупатель получает не право собственности на квартиру, а требование к застройщику.
Если вы ещё выбираете район и бюджет, стоит начать с обзора цен на недвижимость в Тбилиси и сравнения районов города: требования к проверке в старом фонде и в новостройке различаются существенно.
Часто задаваемые вопросы
Можно ли проверить объект самостоятельно по кадастровому коду?
Частично. По кадастровому коду доступна выписка, и она покажет собственника, площадь, назначение и зарегистрированные обременения. Но она не покрывает незарегистрированные притязания, самовольные изменения объекта и дефекты в цепочке переходов права. Эти риски требуют отдельных запросов и анализа документов основания.
Что делать, если собственник по выписке не совпадает с продавцом?
Не подписывать договор до выяснения. Расхождение возможно при продаже по доверенности, при незавершённом наследственном оформлении или при незарегистрированном переходе права. В первом случае проверяется сама доверенность и её объём, в остальных сделку проводить нельзя до регистрации права продавца.
Достаточно ли одной выписки на всю сделку?
Нет. Данные реестра меняются, и между подбором объекта и подписанием договора на объект может быть зарегистрирован залог или наложен арест. Выписку берут дважды: при выборе объекта и непосредственно перед подписанием. Вторая выписка это защита от изменений, произошедших за время переговоров.
Нужна ли проверка, если объект покупается у застройщика?
Да, но проверяется другое. Вместо выписки по квартире смотрят право застройщика на земельный участок, разрешение на строительство, соответствие проекта разрешению и факт ввода дома в эксплуатацию. До ввода покупатель получает требование к застройщику, а не право собственности на квартиру.
Можно ли провести проверку удалённо?
Да. Сведения из реестров запрашиваются по кадастровому коду, а сама сделка может проводиться через представителя по нотариальной доверенности. Доверенность, оформленная за рубежом, требует апостиля. Объём полномочий в доверенности стоит формулировать точно, иначе представитель не сможет подписать договор или подать документы на регистрацию.
Как это оформить через Legalese
Мы проверяем объект до внесения любых платежей: запрашиваем сведения из реестров, включая реестр ограничений и архив Технического бюро, сверяем данные с договором и личностью продавца, анализируем цепочку переходов права.
Отдельно отрабатываем обременения, не отражённые в реестре: это та часть, которую самостоятельная проверка по кадастровому коду не закрывает.
Дальше, по решению клиента, либо отдаём заключение по рискам, либо ведём сделку целиком: подготовка или анализ договора, подписание, подача документов на регистрацию и расчёт с продавцом. Подробности: правовой due diligence.
Коротко
- Публичный реестр это несколько отдельных реестров, сведения из реестра ограничений и архива Технического бюро запрашиваются отдельно
- Выписка сверяется по пяти позициям: кадастровый код, собственник, площадь, назначение, обременения
- Часть обременений в реестре не отражается, и именно они всплывают после сделки
- Выписку берут дважды: при выборе объекта и перед подписанием
- Новостройка проверяется через застройщика и разрешительную документацию, а не через выписку
Чтобы понять, какие риски видны по вашему объекту, запишитесь на бесплатную консультацию.